‘부동산 투자 수익률 계산법’이란 단어를 처음 접했을 때는 뭔가 있어 보이고 전문가들만 하는 말처럼 느껴졌어요. 솔직히 예전엔 부동산 투자라는 말 자체가 저랑은 거리가 멀다고 생각했거든요. 그냥 월세 내고 사는 게 당연했던 시절도 있었고요. 그런데 마흔 넘고 나서, 이대로는 안 되겠다 싶더라고요. 어느 날 갑자기 이런 생각이 들었어요. “내가 지금까지 낸 월세를 다 합치면, 도대체 얼마를 날린 걸까?” 그래서 부동산에 눈을 돌리게 됐어요.
그때부터 저의 부동산 공부와 투자 실험이 시작됐고, 투자 수익률 계산법이란 것도 하나씩 체험하면서 배워갔죠. 처음에는 머리 아프고 헷갈렸지만, 지금은 진짜 유용하게 쓰고 있어요. 오늘은 제가 실제로 겪었던 수익률 분석 경험을 바탕으로 부동산 투자 수익률을 어떻게 계산하고 판단했는지, 그리고 임대와 매매를 비교 분석한 경험을 공유해보려고 해요. 부동산에 막 입문하려는 분들께 진짜 도움이 될 거예요.
부동산 투자에 관심을 갖게 된 계기
저는 서울 외곽 쪽에 사는 40대 직장인 블로거예요. 아이 키우면서 맞벌이하느라 여유 자금이 거의 없었죠. 그러던 중에 우연히 알게 된 후배가 지방에 원룸을 몇 채 갖고 있고, 매달 월세가 쏠쏠하다는 얘기를 하더라고요. “진짜 그런 게 가능해?” 싶어서 찾아봤는데, 생각보다 현실적인 방법들이 많더라고요.
그래서 남편이랑 진지하게 얘기해봤죠. “우리도 부동산 투자 한 번 해보자.” 그때 가진 자산은 딱 5천만 원이 전부였어요. 물론 전세금도 있었지만, 그건 당장 투자로 돌릴 수 없었고요. 그래서 소액으로 가능한 부동산을 찾아보기 시작했어요. 목표는 단순했어요. “월세 수익이라도 조금씩 만들어보자.”
처음 접한 수익률 계산의 벽
부동산 물건을 보다 보니 당연히 궁금해졌죠. “이거 사면 얼마나 벌 수 있지?” 부동산 중개사들은 다 괜찮다고 하는데, 그 말만 믿고 살 수는 없잖아요. 그래서 ‘부동산 수익률 계산법’을 검색했는데, 생각보다 복잡했어요.
연 수익률 계산 기본 공식은 아래처럼 배우게 됐죠.
(연간 임대 수익 / 매입가) x 100
처음에는 매입가만 생각했는데, 알고 보니 취득세, 등기비용, 수리비 같은 것도 다 포함해야 하더라고요. 그러니까 실제 투자금이 훨씬 더 커지는 거예요. 예를 들어 1억짜리 원룸을 샀다고 치면, 각종 세금과 비용으로 1,100만 원 정도는 더 들었어요. 총 1억 1천이 투자금이 되는 거죠. 그런데 월세가 40만 원이면 1년에 480만 원이잖아요. 계산해보면 수익률은 대충 4.3% 수준이었어요.
매입 직후 실제로 겪은 현실적인 변수들
제가 투자한 건 경기도 남양주 쪽 원룸이었어요. 전세와 월세가 적절히 섞여 있는 건물이었고, 저는 월세 세입자가 있는 2층 집을 매입했죠. 계약 당시에는 세입자가 잘 살고 있었는데, 딱 3개월 후에 나가겠다고 하더라고요. 월세 수익이 당연히 줄어들게 된 거죠.
그제야 깨달았어요. ‘공실률’이라는 게 수익률 계산에서 엄청 중요하다는 걸요. 단순히 수치만 보고 5% 이상 나온다고 좋아할 게 아니더라고요. 실제로는 한두 달 공실 나면 수익률이 확 떨어져요. 관리비, 유지비 같은 것도 생각보다 무시 못 하고요. 가스보일러 한 번 고치는데 25만 원이나 나갔어요. 수익률에서 다 빠지는 돈이죠.
수익률 다시 계산해본 후 내린 결론
그래서 수익률을 다시 계산했어요. 연간 월세 수익 480만 원에서 유지비 100만 원, 공실 예상 2개월치 80만 원을 빼면 실제 순수익은 300만 원 정도였어요. 투자금 1억 1천 대비 수익률은 2.7% 정도더라고요. 솔직히 좀 실망했어요.
그런데 주변에 부동산 고수 형님이 이런 얘기를 하시더라고요. “매매차익도 생각해야지.” 그래서 다시 분석을 시작했죠.
임대수익 vs 매매차익 분석
제가 산 지역은 3기 신도시 예정지 근처라서 장기적으로는 매매차익이 가능하다고 들었어요. 그래서 1년 반쯤 지나고 나서 주변 시세를 살펴봤더니, 제가 산 가격보다 약 2천만 원 정도 오른 상태더라고요.
만약 지금 판다고 하면, 세금, 중개수수료 다 빼고 순이익이 1,500만 원 정도 남는 구조였어요. 거기다 1년 반 동안 받은 월세 수익까지 합하면 총 수익은 약 2,200만 원 정도. 투자금 1억 1천 대비 약 20% 수익이었어요. 연 수익률로 따지면 13.3% 정도 나오더라고요.
이걸 보고 확실히 느꼈어요. 월세만으로 수익률 계산하면 안 된다는 걸요. 임대수익 + 매매차익을 다 고려해야 진짜 수익률이 나오는 구조였어요.
두 번째 투자부터는 계산법부터 다시 세움
첫 투자에서 배운 걸 바탕으로 두 번째 투자는 계산부터 다르게 했어요. ‘임대 수익률’은 보수적으로, ‘공실률’은 높게, 유지비는 넉넉하게 반영해서 예상치보다 더 낮은 수익률 기준으로 판단했어요. 그래서 수익률이 5% 이상 나오는 물건만 골랐고, 매매가도 지나치게 높은 곳은 피했죠.
두 번째 투자에서는 원룸이 아니라 소형 오피스텔로 방향을 바꿨고, 전입률이 높은 지역으로 접근했어요. 수익률은 낮지만, 공실이 적다는 안정성이 있었거든요. 결과적으로 지금까지 공실 한 번 없이 월세 잘 받고 있어요.
실제로 느낀 점
부동산 수익률 계산은 단순한 숫자놀이가 아니더라고요. 변수 하나하나가 실제 수익에 큰 영향을 미쳐요. 처음에는 ‘이거 복잡하고 귀찮다’는 생각이 들었지만, 지금은 이 계산 없이 투자하는 건 진짜 위험하다고 생각해요.
그리고 절대 부동산 중개사 말만 믿으면 안 돼요. 내가 직접 계산해보고, 리스크까지 생각한 후에 투자 결정을 해야 해요. 어떤 물건이 ‘수익률 8%’라고 해도, 공실 나고 세금 더 붙고 이러면 결국 2~3% 수익밖에 안 남거든요.
마무리하며
지금도 주변에서 부동산 투자에 관심 있는 분들이 많이 물어봐요. “뭐부터 봐야 하냐”고. 저는 항상 이렇게 말해요. “수익률 계산부터 해봐. 숫자 안 보고 투자하면 무조건 후회해.”
만약 지금 부동산 투자 고민 중이시라면, 겉으로 보이는 수익률 말고 진짜 순수익 기준 수익률부터 꼭 따져보세요. 세금, 유지비, 공실, 매매차익까지 다 포함해서요. 그래야 제대로 된 판단이 가능해요.
한 줄 요약
부동산 투자, ‘수익률 계산’ 안 하고 덤비면 100% 손해본다! 실제 수익은 직접 계산해봐야 진짜 보인다.